热起来了！燃起来了！市场肉眼可见的变好了！

不知道大家感觉到没，开年后这段时间的楼市，的确有些不一样了。

特别是主流一二线城市，这段时间售楼部人多了起来，中介带客接不过来，交易中心的队伍大排长龙，成交量走势一片红火......

(资料图片)

市场有没有回暖，我们说了不算，但实打实的数据不会骗人。

来自诸葛找房统计数据显示，节后第一周 （1月30日-2月5日） 重点15城新建商品住宅成交量为1.5万套，环比上涨402.61%。

其中深圳涨幅领跑，环比涨幅为1285.29%；其次为北京，环比上涨783.72%；佛山、南京、成都紧随其后，新房成交环比涨幅均超600%。

（注：重点15城包括北京、深圳、成都、苏州、南京、青岛、济南、宁波、大连、杭州、无锡、上海、温州、佛山、武汉）

另外，据大碗楼市统计的2022-2023春节月期间重点城市的二手房成交量数据：

除北京和上海之外，其他城市二手房成交量都在反弹，幅度均达到30%以上！

中国房地产数据研究院近期公布了 “23年1月中国288城住房价格统计报告” 。

数据显示，涨价的城市远远多于跌价城市，部分城市更是开始了“狂飙”模式：

北京，1月房价环比上涨5.09%，同比上涨5.01%

广州，1月房价环比上涨7.61%，同比上涨8.61%

深圳，1月房价环比上涨5.34%，同比上涨3.53%

天津，1月房价环比上涨9.65%，同比上涨14.55%

郑州，1月房价环比上涨13.47%，同比上涨3.13%

公众号后台回复关键词【 1月房价 】可获取全国288城房价报告。

成都也不甘示弱，新房二手房销量猛增，这几天去看房，连身边从不关注的楼市的朋友也在问，今年是不是该买房了......

与此同时，政策放松的力度还在增加！

近期出现的几个热点事件意义重大，也预示着，今年的楼市可能真要重回C位了！

LPR4.3%，还会继续降降降

存量房贷利率也有望下调

今年首月的LPR公布了，我的心情跟大家一样，有那么亿点点失望

最新的LPR报价，1年期3.65%，5年期4.3%，已经连续6个月按兵不动了。

两类人是最焦急的，买首套的等着LPR再降一降，存量房贷老客户也指望它再降一降。

即使是0.1%，那都是真金白银的利好啊！

好在，希望还有，上个月住建部、央行、银保监会等就已经释放信号：

对于购买第一套住房的，要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。

简而言之，首套房贷利率的下降空间还很大！

根据多方媒体、机构及专家预估，早一些的话可能到二月份，晚一些就三月份，一季度大概率会下调一次。

降息幅度倒是不会很大了，5年期的LPR单次下降可能会在5-10BP左右。

23年年全年预估会有2-3次下调，累积降息幅度在15-20BP。

也就是说，如今的房贷利率基准是4.3%，预估今年最低可能会到4.1%左右。

↑戳图片，可使用房贷计算器↑

不仅如此噢，房贷利率的下限是可以突破LPR的，银行要想冲业绩，有权利自己做主向下调整。

易居研究院最新统计数据显示：今年1月以来，全国已有超30个城市房贷利率突破下限。

下调的城市中，3.8%是主流，同时呈现出4%、3.9%、3.8%和3.7%的四个梯队。

最低3.7%，低于LPR足足0.6%！即使以后LPR涨上去，它们的利率依旧是LPR-60BP，只有让人羡慕的份

好消息是，成都在春节期间利率悄悄“打折”了：

有不少中介透露，成都已有部分银行在执行4.1%的低利率，新房和二手房都适用。

相当于在LPR的基础上下浮20个基点，不过仅限于商贷，组合贷目前不行。

虽然没有官宣，但实际上已经执行，覆盖面也越来越广，想必这也是导致近期市场这么活跃的一大原因。

图源：朋友圈中介

然而这事一出，有人欢喜有人愁。现在利率越低，以前高利率的房贷人就有多气。

加上提前还贷潮的爆发，呼吁存量房贷利率下降的人是越来越多，甚至惊动了官方。

经济日报就专门发文评论了此事，最好的办法：就是把曾经的高房贷降下去。

前几天的文章，我们就专门分析了这件事，戳→ 存量房贷利率下调的可能性有多大？ 可回顾文章。

所以在利率方面，开年的第一个月已经给到了积极信号，至少是三个方面的：

第一，LRP还会继续下降；

第二，会有越来越多城市首套房贷利率低于LPR；

第三，存量房贷利率有下调的可能性在变大。

刚需们依然是最大受益对象，买房成本一降再降，相比前两年至少省了几十万。

以前的房贷老客户也将被雨露均沾，高额的月供压力终于可以缓一缓了，甚至有闲钱的可以留着再买一套。

所以有置业计划的一定要多多关注接下来的楼市动态，才能把握住今年最好的入市时机。

首套最低20%，二套最低30%

已有部分银行首付比例下调

跟买房人强相关的，一个是房贷利率，另一个就是首付比例了。

很多人想买房却买不起，就是因为启动资金不够。

所以只要首付降下来，不论是刚需还是换房的或是投资客，买房的意愿都会变强。

22年开始，全国各地放松限贷政策就频频出台，据不完全统计，去年全国至少113个市县松绑限贷，5-8月最为密集。

据克尔瑞最新数据，有55城下调二套房首付比例，57城明确取消“认房又认贷”，81城下调首套房首付至2成起。

成都前几年一直执行的“认房又认贷”政策，也是在去年，悄悄有了变化。

原先只要有贷款记录，不管还没还清，贷款的时候统统按二套处理，首付至少要4成，最高要到7成。

总价200个W的房子，3成首付和4成首付都隔了足足20万，任谁不肉疼

好在银行后来松开口子：贷款只要还完了，不管你名下几套房，再买都按首套房对待，最低3成首付。

这政策的确挺好，但更多的换房群体，往往是首套的贷款还没还完又想买二套，压力依然大，仍然下不去手买房。

同样是在春节期间，转机出现了，二套房首付比例再次降下来了！

我们通过多个售楼部、中介和银行了解到：

商贷情况下，在成都买首套房，最低首付由3成降到了2成（三圈层）。

甚至即使名下有贷款没还完，在成都买二套房，首付比例也由4-7成，降低到了3-5成。

虽然没有正式官宣，但成都贷款已经是“只认贷不认房”了，首付门槛降到了最低。

这几天，四川省政府印发了《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》也提到要“优化二套房认定标准”，所以后续可能会有政策出台。

所以，接下来关于成都的首付政策，我们预测可能会有几点变化：

第一，二套房首付普遍降低，将会有越来越多银行跟进；

第二，贷款套数认定政策优化，官方或将发文取消“认房又认贷”；

这条主要就是针对换房人群，毕竟楼市要支棱起来，光靠刚需可不行。

要想楼市回到正规，也要重点刺激改善和多套房需求，给他们更多支持，对楼市回暖才会有更积极的推动意义。

集中供地政策优化调整

开发商们今年拿地更硬气了

19年-20年，各地土拍价格水涨船高，地王频出，导致楼市热度居高不下。

在这个大背景之下，21年集中供地政策应运而生。

最严格的时候，不仅要限地价、限房价，还有续竞人才公寓、保障性租赁住房、返迁房等额外要求。

如果拍到了土地最高限价还没成交，开发商们还得抽签或摇号拼运气才能买到地。

在如此复杂且苛刻的拍地条件执行1年多之后，房企们吃不消了，土地市场热度也下来了，但确实也一蹶不振了。

再往后，越来越多房企们直接选择摆烂，不拿地了，这也造成了近1年楼市冷淡的行情。

市场变了，集中供地政策也终于有了变化。

也就是本月初，一份自然资源部发布的名为《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》的文件引发广泛关注。

↑戳图片，可查看原文↑

文件中提及，可以淡化集中供地的要求，一次或多次发布拍地公告，部分城市还可以控制拍地规模。

当然，这并不是外界传言的“集中供地被取消”，而只是一次政策的优化调整。

细看文件，如今的集中供地制度，变得更为精细和透明化，是楼市低迷情况下的合理之举。

就跟提高“房地价差”一个道理，是为了给房企更多自主性，更多利润空间，让它们脱掉束缚去拿地。

不仅如此，针对房企们资金压力的等问题，也有了解决方案：

比如浙江省，最近就明确发文，可以降低拿地的保证金比例，出让金也可以分期缴纳。

还有，去年底国家也为房地产射出了“三支箭”，涉及对房企债券融资、信贷融资、股权融资三方面的扶持政策。

熬过了寒冬、经历过至暗时刻的房企，接下来的走向也很清晰了：

第一，集中供地不会贸然取消，后续的调整更多是因地制宜；

第二，继续出台减轻房企资金压力的政策；

第三，部分民企逐步回归，“央国平”主导土拍市场的局面有望被缓解。

现在的成都新房市场，一是供应不多，二是质量参差不齐，供地政策优化后，

希望接下来几年的市场，多涌现出不少让人眼前一亮的好产品。

利率降下来、首付降下来，房企们迎来春天，种种信号预示着新一轮楼市风暴即将来临！

最近的市场行情有目共睹，1月份出现了楼市的回暖，进入2月之后甚至有点进入了小亢奋状态。

2023年，大概率会是一场覆盖核心一二线城市范围内的楼市全面回暖。

对于有买房需求的朋友，趁着市场恢复之前，确实是入场的好时机。

新房有一定的让利空间，可以拿到开发商的优惠；二手房挑选的空间大，也能再跟卖家砍砍价。

这种时候大家一定要尽快动起来，不仅要观察跟踪市场数据，也要到想要买的区域多比较比较，去外面走走看看，提前把准备工作做到位。

楼市小阳春提前到来，今年的金三银四热度也一定会是空前的！

#今日话题#

你身边最近想买房的人变多了吗？

关键词： 同比上涨 首付比例 认房又认贷